2026年3月12日，自然资源部和国家林草局发布了编号为自然资发〔2026〕38号的文件，规定今后新增建设用地优先用于重大项目和民生工程，原则上不再批准房地产开发商建设新楼盘，这不是临时措施，而是长期政策，媒体称之为“禁房令”，实际并非限制购房，而是直接切断了新房供应来源。
现在全国新建商品房库存有七点六六亿平方米，比二零一五年还高，三四线城市情况更糟，有些地方的房子挂出来两年都卖不掉，去化周期超过三十六个月，价格越往下降，人们越不敢买，大家越不敢买，开发商就越得降价，结果更没人愿意进场，过去三年一直在降低利率、发放补贴、提高公积金额度，但效果越来越差，就像往一个漏底的桶里倒水，倒得快，漏得更快。
过去政策总想着怎么把房子卖出去，现在思路变了，干脆少盖点房，新文件还规定每年新增的城乡建设用地不能超过盘活的存量土地面积，城镇边界要严格控制，不能再随意扩张，土地资源重新分配后，主要流向了产业项目、保障房、城市更新和城中村改造，核心就三点：控制增量、消化存量、优化结构，这不只是打压楼市，更像是对整个住房体系做一次结构调整。
有人可能以为这是头一回，其实不是，2013到2015年期间，常州就试过“零供地”的做法，三年没有出让住宅用地，当时库存高到22个月，结果三年后去化周期缩到了3.8个月，房价稳住了，烂尾楼也少了，2015年全国去库存，靠的也是“控地+棚改”两条腿一起走，不是光靠刺激需求，现在这套做法，算是老经验加上新工具，更精准了。
配套措施已经全面铺开，贷款利率在很多地方进入“2时代”，公积金允许全家一起提取，新婚和多孩家庭可以领取购房券，房票安置加快了城中村拆迁进度，政府还着手收购一批存量房，改成保障性租赁住房，保交楼成为常态工作，房企“白名单”范围扩大，银行定向发放贷款，供给端在做减法，需求端持续加码，金融端提供托底支持，这三条线同时推进。
谁最可能受益，第一类是想卖房的人，特别是置换或改善型需求的人，新房不再建设，买家只能转向二手房市场，流动性逐渐恢复，议价空间也开始缩小，核心地段的房子最先回暖，第二类是真正的刚需人群，比如要结婚、孩子上学、自己居住的，房价不再单边下跌，观望心态慢慢松动，从再等等变成差不多能出手，第三类是行业从业者，包括中介、装修队、建材商和银行客户经理，成交量稳定后，订单和佣金随之回来，日子好过一点。
这事背后其实连着更大的变化，地方政府靠卖地挣钱的日子正在被系统性调整，城市发展不再只看面积扩张，而是转向内部修补和提质增效，城镇化进入新阶段，土地不再是短期融资的工具，而成为公共服务配置的载体，以前是“造城”，现在是“养城”——不是不建了，是建设得更细、更实、更可持续。
我翻过几个城市的旧规划图，2010年左右画的新区到现在还有大片空地，有些连道路都没修完，现在的新文件里反复强调开发边界这个词，说明上面确实意识到问题出在哪里了。
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